Faire construire sa maison représente le projet d’une vie, la réalisation d’un rêve, l’aboutissement d’un bel investissement pour se construire son « chez-soi ».
En premier lieu, le terrain, en lotissement ou pas, plat ou en espaliers, issue d’une division parcellaire ou pas, un grand nombre de critères seront à étudier avant l’achat de celui-ci. Les conseils d’un professionnel sont souvent les bienvenus et les Experts Terrains de chez HA.immo sont là pour vous les prodiguer.
En second lieu la construction, outre le budget conséquent que vous devez déterminer en amont (apport personnel, emprunt, Prêt à Taux Zéro, 1% logement, durée…), il est important de vous poser les bonnes questions quant au type de maison que vous souhaitez faire construire, son architecture, son plan.
Comment détacher plusieurs lots d’une parcelle ?
Comment construire sa maison sur ce type de terrain ?
Six questions pour faire le point.
Le foncier se faisant rare, de grands terrains font de plus en plus souvent l’objet de divisions foncières !
Mais diviser ne se résume pas à découper une propriété en plusieurs lots. Des règles d’urbanisme au bornage du terrain, ce projet doit être préparé minutieusement. La construction d’une maison devra elle aussi respecter un cahier des charges qui peut être parfois contraignant. Focus sur ces terrains pas comme les autres.
1. En quoi consiste la division parcellaire ?
Il s’agit de détacher d’un terrain un ou plusieurs lots qui seront destinés à la construction d’une maison. Il faut faire appel à un géomètre-expert, seul professionnel habilité à réaliser cette division parcellaire. Ce technicien vous aidera à choisir la surface et l’implantation des futurs lots qui doivent être pertinents par rapport aux règles du Plan local d’urbanisme (Plu) de la commune.
2. Quelles sont les étapes à suivre pour diviser un terrain ?
Une déclaration préalable en vue d’une division parcellaire destinée à détacher un ou deux terrains à bâtir doit être envoyée à la mairie avec un plan coté en trois dimensions précisant l’altimétrie. En l’absence de réponse – un mois, voire deux si le terrain est situé dans un secteur dépendant des architectes des Bâtiments de France – l’autorisation est réputée accordée. Un bornage devra être réalisé pour définir les limites du ou des lots issus de la division parcellaire. Cet acte sera fait en présence du ou des riverains concernés. Le professionnel pourra s’aider d’éléments matérialisant ces limites comme un mur, une borne. Dans le cas contraire, ces bornes seront placées en accord avec le ou les riverains. Les limites acceptées, le document de division parcellaire cadastrale sera envoyé au notaire. Les lots issus de cette division seront ensuite enregistrés au service des hypothèques.
3. Quels sont les avantages d’une division parcellaire ?
Généralement situés en secteur urbain, ces terrains bénéficient d’un excellent emplacement près des commerces, des écoles, voire des moyens de transport pour certains d’entre eux. Pour le vendeur, la division parcellaire permet de réaliser une belle opération financière qui peut lui permettre de construire une nouvelle maison sur ce terrain. Son habitation, située sur la parcelle peut être louée, voire vendue. Pour l’acquéreur, la division parcellaire est une belle opportunité d’habiter au cœur de la ville.
4. Quelles sont les contraintes pour l’acquéreur lors de la conception de la maison ?
Situés le plus souvent en deuxième rideau de la rue, ces terrains ne bénéficient pas d’un accès direct à la voirie. Il faut soit en aménager un si c’est possible, soit créer une servitude de passage sur le terrain du voisin. La configuration du lot peut être, elle aussi, parfois problématique. Ces lots de petite taille disposant d’une façade limitée (12 à 15 m) ne favorisent pas toujours une architecture audacieuse ! Les habitations en L sont rarement possibles sur ces parcelles. Ce sont plutôt les formes rectangulaires qui dominent. Même si la réglementation actuelle, la RT 2012, oblige les constructeurs à doter les maisons de généreuses surfaces vitrées pour diminuer les besoins en chauffage, les grandes baies sur les façades n’ont pas le droit de cité ! En pour cause. Les servitudes de vue doivent être en effet respectées. Aucune ouverture ne peut être réalisée sur le pignon donnant sur la maison du voisin pour préserver son intimité. Mais les constructeurs savent s’adapter à ces contraintes en installant des fenêtres de toit et en implantant un maximum d’ouvertures sur une même façade pour faciliter l’éclairage naturel.
5. Quelles peuvent être les contraintes d’une construction sur ce type de parcelle ?
Sur certaines parcelles, la maison doit être construite en limite séparative. Si cette dernière est constituée par un mur mitoyen, il faudra démolir ce dernier et en reconstruire un de part et d’autre de la future maison. Il est d’ailleurs vivement conseillé de rencontrer son voisin préalablement pour lui expliquer comment les travaux se dérouleront et connaître ses éventuelles demandes. Autant éviter tout contentieux qui pourrait perturber la construction de la maison. Les eaux usées sont généralement évacuées par gravité jusqu’à l’assainissement collectif situé dans la rue. Mais si la construction est trop éloignée, il sera impossible de créer une pente suffisante pour acheminer les eaux. Il faudra alors installer des pompes de relevage, soit un budget supplémentaire de 6.000 €.
Sans oublier le raccordement des autres réseaux comme l’électricité, le gaz, l’eau qui devra être effectué. Comptez 3.000 € si ces derniers sont situés à
30 m de la voirie.
6. En quoi le chantier diffère-t-il de celui réalisé en secteur rural ?
En secteur urbain, il n’est pas toujours possible de stocker les matériaux sur le terrain souvent trop petit. Les livraisons doivent être effectuées au fil des besoins ce qui nécessite une planification pointue des travaux.
Parfois, les camions ne peuvent pas livrer ces matériaux directement sur le chantier car ce dernier ne bénéficie pas d’un accès suffisamment large. La solution ? Il faut transporter ces matériaux à la main, un coût qui peut représenter 10 % du prix total de la maison dans certains cas. Les sous-traitants du constructeur ont aussi parfois besoin de place pour stationner leurs véhicules ou du matériel. Il est conseillé de demander une autorisation à la mairie pour utiliser une ou deux places de stationnement durant la durée du chantier. Si certaines collectivités acceptent, elles font en revanche payer la location de ces emplacements. Les sous-traitants du constructeur devront quant à eux, respecter les horaires durant les travaux pour ne pas gêner les riverains.
La réalisation des fondations doit faire l’objet d’un examen approfondi. Si la maison est en effet réalisée près de la construction voisine, les nouvelles fondations devront être coulées au même niveau que celle de l’habitation.
9 questions à se poser avant de faire construire
Faire construire sa maison représente le projet d’une vie, la réalisation d’un rêve, l’aboutissement d’un bel investissement pour se construire son « chez-soi ».
Outre le budget conséquent que vous devez déterminer en amont (apport personnel, emprunt, Prêt à Taux Zéro, 1% logement, durée…), il est important de vous poser les bonnes questions quant au type de maison que vous souhaitez faire construire, son architecture, son plan.
1. Une maison de plain-pied ou à étage ?
Cette question est conditionnée par la superficie souhaitée pour votre future maison et les contraintes liées à votre terrain et son environnement. Bien-sûr, ces 2 options présentent des avantages et des inconvénients.
- Une maison de plain-pied est plus facile à vivre pour une famille avec des enfants en bas âge ou au moment de la retraite. Par exemple, vous pouvez facilement garder un œil sur votre enfant qui joue dans sa chambre pendant que vous êtes dans la cuisine en train de préparer le repas. En revanche, elle occupera plus de place sur votre terrain et réduira la taille de votre jardin.
- Une maison à étage permet de conserver une plus grande superficie pour votre jardin. La séparation entre les pièces de vie et le coin nuit est également simplifiée mais la présence d’un escalier peut s’avérer moins pratique. Si vous en avez la possibilité, l’idéal est de conserver quelques mètres carrés au rez-de-chaussée pour une chambre d’appoint, toujours pratique si un membre de la famille se blesse ou ne peut plus monter les escaliers.
2. Quelle superficie pour votre future maison ?
C’est principalement votre budget qui déterminera la taille de votre maison, au-delà des règles imposées par le PLU. Vous devez penser sa taille en fonction du nombre d’habitants, de si vous êtes amené à faire du télétravail, si vous recevez régulièrement votre famille et vos amis… Il faut penser en termes de surface mais pas que.
Aujourd’hui, de nouvelles façons de concevoir les plans de maisons vous permettent d’avoir des maisons de 100 m² spacieuses et fonctionnelles. Une pièce comme la salle de jeu de vos enfants peut se transformer en bureau en un tour de main ou en chambre d’appoint. Une pièce peut désormais avoir différentes fonctions tout en restant cosy et agréable à vivre.
Les mètres carrés sont optimisés. Une maison fonctionnelle de 100 m², avec des pièces polyvalentes et des espaces de rangement bien pensés. Le coin jeu des enfants aménagé dans le salon peut, par exemple, se transformer en bureau d’appoint grâce à l’installation d’étagères sous lesquelles on range les coffres à jouets.
Cela dépend d’une part de votre mode de vie, d’autre part de la superficie totale de votre future maison. Il y a plusieurs façons d’envisager les pièces de vie : salon, séjour et cuisine séparée ou kitchen-living pour cuisiner tout en prenant un verre avec ses amis. Dans ce cas, les pièces seront traitées dans un seul lieu de façon à optimiser l’espace en créant un beau volume.
Pensez également à la gestion des transitions entre chaque espace. Vous pouvez installer une « fenêtre atelier » entre le salon et la cuisine : une cloison qui délimite l’espace mais laisse passer la lumière et le regard.
4. Le nombre et la répartition des chambres
L’espace de nuit doit vous permettre d’être au calme. Il n’y a pas d’idéal mais projetez-vous dans ce que sera votre quotidien dans plusieurs années. Si aujourd’hui vos enfants adorent passer du temps ensemble et veulent partager la même chambre, à l’adolescence ils voudront certainement avoir chacun leur intimité. Offrir un espace personnel à chaque membre de la famille c’est l’assurance d’une maison agréable à vivre.
Concernant la chambre des parents, la « suite parentale » avec son dressing et sa salle de bains est très en vogue. On place le dressing en amont pour qu’il joue le rôle d’un tampon acoustique avec les pièces de vie ou la salle d’eau.
La répartition des chambres est un élément à ne pas négliger car vous devez penser votre maison en terme de confort acoustique. L’idéal est de créer 2 zones de nuit distinctes : une avec la suite parentale d’un côté de la maison, l’autre rassemblant les chambres des enfants et la chambre d’amis-bureau de l’autre côté.
5. Combien de salle de bains ?
Cela dépend de la taille de votre future maison, de son type (de plain-pied ou à étage) et du nombre d’occupants. Pour un couple avec un enfant, optez pour une salle de bains avec douche et/ou baignoire. Dans une maison à étage, on intègre une salle d’eau au rez-de-chaussée et une salle de bains à l’étage pour plus de confort.
On peut créer une salle de bains entre deux chambres d’enfants et installer une salle d’eau privative pour la chambre des parents.
6. La qualité d’air dans votre maison
La qualité d’air est un facteur très important auquel vous devez penser avant de faire construire votre maison car l’air intérieur peut être jusqu’à 5 fois plus pollué que l’air extérieur. Il est important de penser les plans de votre maison de façon à favoriser un renouvellement de l’air rapide :
- Créer des pièces traversantes,
- Et installer des fenêtres de toit dans les pièces de vie équipées de baies vitrées pour favoriser l’effet cheminée.
Un système de VMC performant est aussi impératif. Une VMC connectée et intelligente qui vous informe en temps réel du taux de CO2 dans votre maison et régule la ventilation en conséquence.
7. Quel chauffage pour ma maison neuve ?
Il existe une multitude de solutions pour assurer le chauffage de votre maison : pompe à chaleur, plancher chauffant, chauffage électrique, énergie solaire… Depuis la RT (Réglementation Thermique) 2012, l’isolation des maisons neuves est encore plus performante. Aussi, préférez un système de chauffage réversible pour assurer le chauffage en hiver et le rafraîchissement en été.
8. La domotique
Une maison neuve c’est aussi la possibilité d’avoir une maison connectée. Aujourd’hui, vous pouvez piloter et contrôler tous les équipements de votre future maison à l’aide d’un boîtier ou depuis votre smartphone. Contrôlez les volets, le chauffage et surveillez votre maison à distance avec un système domotique connecté.
Pour cela, vous devez d’ores et déjà réfléchir à la répartition des différents équipements que vous souhaitez pour les avoir déjà installés ou prêts à installer à la remise des clés de votre maison.
9. Choisir le bon constructeur
Enfin, il est primordial de choisir le bon constructeur pour vous accompagner dans votre projet de maison neuve. Il doit vous conseiller, se tenir à votre écoute, être réactif et vous accompagner à chaque étape de votre projet : du choix du terrain à la remise des clés en passant par les démarches administratives.
